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FAQ

Cos’è il pignoramento?

Il pignoramento è l’atto con cui l’Ufficiale Giudiziario, per ordine del giudice, ingiunge al debitore di mettere a disposizione determinati beni (mobili o immobili) come garanzia per il creditore. Si tratta del primo passo verso l’espropriazione forzata. Il pignoramento immobiliare, dunque, è la procedura che permette alle Banche (o a qualsiasi creditore) di vendere all’asta i beni immobili di cui un debitore è intestatario.


Che cos’è un’ asta giudiziaria?

Le Aste Giudiziarie sono lo strumento con cui viene effettuata forzosamente la vendita di beni mobili ed immobili su richiesta del Giudice dell’Esecuzione. La vendita forzata, che si tiene presso l’ufficio aste Giudiziarie dei Tribunali, è disposta quando un debitorie (che sia un privato cittadino o società) risulta insolvente, ovvero non paga i propri debiti. “Mettendo in vendita” i beni, dunque, si ottiene liquidità con la quale soddisfare (in tutto o in parte) i creditori intervenuti nel processo. Il valore dell’immobile è stabilito in base ad una perizia effettuata da un incaricato esperto del Tribunale.


Chi può partecipare ad un’asta?

Chiunque può partecipare alle vendite giudiziarie, tranne il debitore. Nel caso in cui l’offerente sia minore di età la domanda dovrà essere sottoscritta dai genitori previa autorizzazione del Giudice Tutelare. Il codice di procedura civile all’art. 579, prevede la possibilità che all’asta partecipi un soggetto diverso da quello al quale verrà intestato l’immobile. Tale soggetto dovrà, però, essere munito di apposita procura.


Come si partecipa ad un’asta giudiziaria?

La partecipazione all’asta è stabilita dai singoli Tribunali a cui fa capo la procedura esecutive; le cancellerie degli stessi forniscono la modulistica necessaria alla presentazione della domanda di partecipazione a cui va allegato assegno circolare pari al 10% del prezzo offerto per l’acquisto quale deposito cauzionale.


In caso di aggiudicazione quanto tempo ho a disposizione per effettuare il saldo prezzo?

Il tempo perentorio è di 120 giorni.


Quali sono i costi da sostenere?

Oltre al saldo del prezzo si pagano i compensi spettanti al delegato incaricato della registrazione, trascrizione e voltura del decreto di trasferimento, gli oneri fiscali (IVA o imposta di Registro) con le agevolazioni di Legge ( prima casa, imprenditore agricolo ecc.). Essendo la mediazione difficoltosa ci si può rivolgere a persone esperte per la consulenza all’acquisto e per rintracciare l’immobile giusto.


Quando devono essere versate le somme e con che modalità?

Il termine per il versamento del saldo prezzo e delle spese sarà quello indicato dall’offerente aggiudicatario nella domanda di acquisto presentata e non potrà comunque superare i 120 giorni dall’aggiudicazione. Dovrà essere effettuato mediante bonifico sul conto corrente di pertinenza della procedura, in caso si faccia ricorso ad un contratto bancario le somme dovranno essere erogate direttamente dall’Istituto mutuante con modalità indicate dal delegato alla vendita.


Se l’immobile che ho acquistato risulta essere occupato, quali sono i tempi per il rilascio dell’immobile?

Dal momento di pubblicazione del Decreto del Giudice si verifica il passaggio di proprietà della cosa venduta. Sarà il Professionista delegato a prendersi cura del rilascio dell’immobile da parte di eventuali possessori dello stesso che, per vari motivi, erano stati autorizzati a restarvi. Il Decreto di trasferimento costituisce di per sè titolo esecutivo e consente di agire per l’immediato rilascio dell’immobile. Se non viene rispettato l’ordine di rilascio, l’ordinamento giuridico ha predisposto degli strumenti ad hoc (intimazione del rilascio entro una certa data e se il rilascio non avviene, liberazione tramite intervento della forza pubblica).


Quando divento proprietario dell’immobile aggiudicato?

Si diviene proprietari dell’immobile con l’emanazione da parte del G.E del decreto di trasferimento: è il provvedimento giudiziale che trasferisce all’aggiudicatario la titolarità del bene appartenente all’esecutato. (art. 586 c.p.c.).


Se l’immobile non fosse visionabile come posso conoscerne lo Stato?

Attraverso la lettura della relazione di consulenza tecnica pubblicata in allegato alla scheda di vendita.


E’ possibile visionare l’immobile prima dell’asta?

Si, effettuando apposita richiesta al custode incaricato.


Nel caso di non aggiudicazione dell’immobile dopo quanto tempo vengono restituite le somme versate?

L’assegno cauzionale allegato alla domanda di offerta viene restituito al termine della gara.


L’immobile viene acquistato “Pulito”?

Si, l’immobile è libero e “pulito” da ogni formalità: Il Giudice dell’Esecuzione, nel redigere il decreto di trasferimento ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari la cancellazione delle formalità pregiudizievoli che gravano sull’immobile oggetto della vendita.


Quali sono le modalità di svolgimento della vendita in asta?

Il G.E. delega un professionista (notaio, avvocato o commercialista) delle operazioni di vendita. Nel luogo e data indicati da quest’ultimo verranno aperte le buste contenenti le offerte; qualora siano state presentate più offerte valide si procederà ad una gara per cui si può scegliere di non partecipare. Nel corso della stessa verranno fatte offerte in aumento in base a quanto indicato nell’ordinanza di vendita, da effettuarsi entro il termine stabilito dal delegato ( 180 o 60 secondi dall’offerta precedente); il bene viene aggiudicato a chi effettua il rialzo più alto.


Se l’immobile all’asta è occupato da persone anziane o da famiglie deve essere comunque liberato?

Si, l’immobile deve essere liberato in ogni caso e prima della data prevista per l’asta.


Si può partecipare all’asta senza essere presenti?

Si, è possibile tramite un procuratore legale


Chi determina il prezzo base d’asta?

Il prezzo base viene stabilito dal Giudice dell’esecuzione, in considerazione del valore di stima che viene attribuito all’immobile dalla relazione tecnica peritale dell’esperto incaricato.


Cosa significa “asta deserta”?

Nel momento in cui non venga presentata nessuna offerta di acquisto per il bene oggetto di vendita giudiziaria, l’asta si dice “deserta”.


Cosa accade dopo un’asta deserta?

In questi casi il codice di procedura prevede degli appositi meccanismi: si procede ad un ribasso della base d’asta ed alla fissazione da parte del G.E. di una nuova vendita, in modo da poter soddisfare le pretese del creditore che ha avviato il procedimento.


Se in sede d’asta c’è un solo offerente cosa accade?

La vendita verrà disposta a favore dell’unica offerta, a condizione che la stessa sia non inferiore di oltre un quarto al valore d’asta indicato nell’ordinanza di vendita.


L’aggiudicazione in asta è definitiva?

Si, nelle aste senza incanto l’aggiudicazione è definitiva .


È possibile riaprire una gara dopo l’aggiudicazione?

Se non viene effettuato il saldo prezzo entro i termini stabiliti il G.E. dichiara decaduto l’aggiudicatario ed emette nuovo avviso di vendita.


Si può intestare un immobile ad un minore?

Si, dietro autorizzazione del giudice tutelare che vigila sull’interesse del minore.


Cosa significa chiusura a saldo e a stralcio?

Il soggetto che non ha più pagato le rate di rimborso, accumulando un debito consistente, ha la possibilità di estinguerlo tramite il sistema saldo e stralcio. Si tratta di una transazione con le Banche, società finanziarie o Creditori in caso di posizioni in contenzioso o in sofferenza che consente al soggetto di accordarsi con la società creditrice permettendo di risolvere in via bonaria il debito, pagando somme inferiori rispetto a quanto dovuto, con la rinuncia di possibili procedure giudiziali di recupero del credito e alla cancellazione dell’eventuale segnalazione presso le Banche Dati che contengono informazioni sul finanziamento o mutuo ipotecario.


Cos’è CRIF, EURISC?

CRIF (CENTRALE DI RISCHIO FINANZIARIO) è un società privata con funzione di sistema di informazione creditizia, ovvero un sistema nel quale vengono raccolti i dati che provengono da quasi tutte le banche e finanziarie. Tra questi dati troviamo le richieste di finanziamenti/mutui/impegni di garanzia comprensivi di informazioni sul pagamento, puntuale o tardivo delle rate. La CRIF gestisce la più grande banca dati di centrali rischi (chiamata EURISC) a cui sono collegate in via telematica banche e finanziarie. Grazie ai dati forniti sull’affidabilità delle persone richiedenti, la banca o la finanziaria deciderà se concedere o rifiutare una richiesta di finanziamento.


Cos’è l’affitto con riscatto?

È un nuova tipologia di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. In pratica significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale dopo un periodo di tempo stabilito può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo la parte dei canoni pagati. In questo modo l’acquirente ha l’opportunità di diluire nel tempo la spesa, può abitare da subito nella casa che, se vuole, in futuro andrà ad acquisire, ha il tempo per monetizzare incassi derivanti da altre attività e/o scegliere un momento più propizio per richiedere un mutuo.

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